盘活远期价值 规定居住权 为以房养老消除制度障碍

当你年齿渐长，准备如何养老？截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人,占总人口17.3%。其中2017年新增老年人口首次超过1000万，预计到2050年前后,我国老年人口数将达到峰值4.87亿,占总人口的34.9%。

2018年政府工作报告提出：“积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。”

在老龄化社会的大背景下，养老问题一直备受关注。这几天，在北京参加全国两会的多名代表委员就此话题积极建言献策。

建议盘活老人房屋的远期价值

关注以房养老

全国政协委员、广东财经大学法学院副院长鲁晓明建议“以房养老”。

此前上海、广州等地已开展以房养老试点，但效果均不理想。“以房养老，不能简单地理解为让老人把住房抵押了……”鲁晓明指出，以房养老的方式有多种，总体思路应是在保证老年人居住权的基础上，盘活老年人房屋的远期价值。

“让老人把房子卖了，是以房养老的一种形式，但存在很大的风险和弊端，如果老人只有一套房，就没地方住了。”鲁晓明说，应该保证老人在居住水平不下降的基础上，由银行和保险公司等机构开发出住房反向抵押等产品。他解释，住房反向抵押是指把老人的房屋进行抵押给银行或保险公司后，老人按月或者按年获得一定的资金收入，待到老人“百年”后，既可以由其子女将剩下的债务还清后继承房产，也可以由银行或保险公司直接获得老人房屋。

“另一种方式是老人将房子的所有权出售，居住权保留。”鲁晓明说，比如价值300万元的房子，老人可以以200万元或150万元卖出，但与购买人约定保留房屋的居住权直至老人“百年”以后。

鲁晓明指出：“目前我国城市普通住房的土地使用权是70年，农村房屋还受到宅基地不能流转的限制，银行或保险公司在设计相应的产品时，会将房屋使用权剩余期限等因素考虑进去，很可能就把高价的房屋压低抵押价格。”

鲁晓明建议，完善相关法律，修改《物权法》中关于土地使用权70年期限的规定，构建长效住房产权机制。利用民法典编撰的有利契机，规定居住权制度。允许老年人以低于房屋价值出售房屋，但保留居住权至去世之时，这样，在实现以房融资之时，也不至于因出售房屋而失去基本居所；此外，利用民法典编撰的有利契机，创新农村房屋流转制度，为农村房屋纳入以房养老消除制度障碍。

另一方面，他建议出台专项税收减免、财政补贴政策，加大对住房反向抵押等以房养老产品的支持力度。出台住房反向抵押、售房养老等产品的免税措施，对于参与以房养老的房产给予免税或减税支持；对于风险较大的以房养老产品，给予一定的财政补贴，切实减轻以房养老产品的风险，刺激金融机构开发以房养老产品的积极性。

建议打造推广全龄化养老社区

关注养老新模式

全国政协委员、香江集团总裁翟美卿认为，全龄化养老模式是未来我国城市养老发展的新趋势。她指出，全龄化养老模式是在已建和在建的社区内，按照一定比例配置老年人养生养老设施及住宅，使老人不脱离家庭和社会，在熟悉的环境中养老。

“目前，社会上主要的养老机构和养老社区多采取集中养老的方式，住区内全部都是老年人。”翟美卿说，这类方式的实际后果就是将老人从社会群体和家庭中分隔了，容易造成老人心理恐慌甚至抑郁，影响其健康和生活质量。另一方面，目前较为常见的居家养老模式也有难以克服的困难，“大量的老旧住宅严重缺乏必要的适老化硬件和设施，安全性和服务连续性难以保障，无法满足老年人的需求。”

翟美卿建议，政府和社会力量应对全龄化养老社区的建设进行前瞻性规划，鼓励企业通过自持和部分自持的方式以低于市场价获得土地，对地块建设全龄化养老社区所需要的软、硬件提出具体要求。同时，对于一些老龄化程度较高的城市，在新增土地供应上建议对社区嵌入式老年公寓提出明确要求，打造老、中、青年龄层次均衡的全龄化社区，并逐步进行推广。

将农村养老效果纳入干部考核

关注农村养老

全国人大代表、安徽省民政厅副厅长耿学梅在接受采访时表示，目前居家和社区养老服务明显滞后于机构养老服务，发展路径、扶持政策均不明晰。农村养老服务是当前养老服务体系建设中的短板领域，而广大农村留守、高龄、失能失智老年人恰恰是养老服务供给的重点目标人群。农村养老服务亟须强有力的政策指引和扶持。她建议，加大社区居家和农村养老服务发展的相关政策制定，推广成熟的发展模式、明确扶持政策；健全行业管理规范、标准体系，有序推进养老服务体系建设。

全国政协委员安阿玥则建议，将农村养老问题的效果纳入到村镇干部的年终考核。

（羊城晚报2018年3月7日报道，链接：http://ep.ycwb.com/epaper/ycwb/html/2018-03/07/content_36191.htm#article）